專欄觀點｜看了石油期貨報價不妨想想，房價會不會跌成負數？

4月20日原油期貨部分合約價格跌成負數，一度達到-37.63美元/桶。我們一邊扶眼鏡，一邊可以想想，還有哪些東西會跌成負數，比如房子。

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單從房屋標價來看，標成負數的可能性幾乎沒有。但是房子成為負資產，是完全可能的，如果考慮附著在它身上還有債務；雖然你買房的時候，貸款金額要小於房子當時的價值。

原油期貨價格跌成負數，原因很好理解，因為現在原油的消耗太少了，飛機停飛、輪船停運、工廠停工、車輛出行大幅減少，燒不了多少油。就算是把油免費送人，人家還要付錢給倉儲或運輸，所以你要送人的話，還得把這些費用貼上。

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房子會不會發生同樣的情況？

理論上，商業地產會發生同樣的情況。現在你到街道上逛逛看，很多店面貼著轉租，或者業主直租。如果消費繼續下滑，估計也要貼錢才能租出去了，因為我租了你的店面，就算你不收我房租，我還要裝修、清潔，要花錢的。

照現在的行情，這錢我賺不回來。

這就是經濟休克最可怕之處。如果不能快速起死回生，休克產生的是一系列連鎖反應，將使經濟越來越蕭條。它並不會在短期內恢復原狀，因為在經濟停擺、收入中斷期間，無論是企業還是個人，都不能原樣持續，而是喪失資產，甚至背負沉重債務。

住宅也一樣。如果你沒有收入、或者收入降低，無力還房貸。假設，你的房貸餘額是1000萬，現在房價跌到了500萬，把房子做一個獨立的資產負債表的話，它的價值就是-500萬。你要倒貼500萬，才能讓人連房子帶債務一塊買走。

雖然實際生活中並沒有這樣的操作，因為你不按時還貸，銀行會直接把你的房子收走，銀行還承擔了虧損500萬的風險。當然，你的首付款也就打水漂了，這是實實在在的負值。

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房子跌成負資產，歷史上並不少見

1929年大蕭條後，房價暴漲之後迅速崩盤。1933年底，曼哈頓房價較最高點下跌了51%。

2006年7月，美國房價開始崩盤。2012年2月觸底，全國範圍內名義房價的平均跌幅達到26%。當時，美國有大概1/3的房產處於嚴重負資產的狀態。2010年，美國約290萬處房產收到了收樓通知。

1989年英國房價暴跌，到1993年第二季度，英國的名義房價下跌36%，實際房價下跌47%。1993年，大約有160萬人處於負資產狀態，很多人給銀行郵寄家裡的鑰匙。

（以上數據轉引自大貓財經《一文回顧世界房價暴跌史》）

如果你不想丟失房子，就得省吃儉用，把其他的消費停掉，省錢還房貸。

於是，經濟學家辜朝明所說的「宏觀經濟學的另一半」就開始產生作用了：企業和居民都不再追求利潤最大化，而是追求負債最小化。

辜朝明認為，經濟危機的過程，用傳統宏觀經濟理論是解釋不了的。因為傳統的假設是，大家都追求利潤最大化。但是，在資產負債表崩潰的情況下，人們（無論是企業還是家庭）追求的是負債最小化。

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第一，很多負債是在危機之前資產價格高昂的時候形成的。而還債的錢是在危機發生後、資產價格暴跌後去掙的，而這時候薪酬也會大幅下跌。

第二，無論是企業還是個人的錢，大多是從銀行流動的，銀行可以凍結或先扣除你的還債資金。

第三，如果不還債，你的基本生存保障就沒有了。比如企業如果不按時償還銀行貸款本息，就可能被起訴破產，個人如果不按時償還房貸車貸，房子車子可能就會被收走。

所以大家只有減少支出（企業的主要方式就是裁減員工、變賣資產）、縮減消費，兢兢業業工作（如果還有工作的話），小心翼翼還債。

這是斷崖式崩潰帶來的破壞

這也是救市、救經濟最重要的環節，在斷崖式崩潰時快速接住，避免出現大面積失業，主要工作還在，收入還在持續，居民消費就能持續，企業的商業機會就能恢復，經濟不會休克，避免進入負債最小化的循環。

資產價格暴跌和失業率大幅上升，往往是這個循環的開端。——想想我們現在的處境。

在現階段對企業和居民進行救助，無論是增加貸款、延期償還、還是直接補助，都有利於度過危機，快速恢復，即便是一定程度上擴大了負債比例，但是不會中斷，不會恐慌。所以，不妨考慮按照在職員工人數給企業提供專項金融服務。雖然企業和個人的資產負債表會有所變化，負債率會有所擴張，但提供了一個相對安全的過渡期，衝擊不會太大，還有挽回的機會。